Ticari kira sözleşmeleri, TBK m. 339-378 arasında düzenlenmiştir. Konut kirasından farklı kurallar içerir. İş yeri kiralarken veya kiraya verirken dikkat edilmesi gereken en önemli noktaları aşağıda bulabilirsiniz.
Kefalet şartı nasıl geçerli olur?
Kefaletin geçerli olması için kefilin el yazısıyla belirttiği azami miktar veya limit, kefalet tarihi ve eş rızası gerekir (TBK m. 583). Eksik veya usulsüz kefalet geçersizdir.
Kefalette aranan şartlar:
- Kefilin el yazısıyla kefalet miktarını yazması
- Kefalet tarihinin el yazısıyla belirtilmesi
- Kefilin eşinin açık rızası (aksi halde kefalet geçersiz)
- Kefalet süresinin belirtilmesi (süresiz kefalet geçersizdir)
Kefalet, kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçasıdır ancak ayrı bir sayfada düzenlenmelidir. Kiraya veren açısından kefil, kira bedelinin ödenmemesi riskine karşı önemli bir güvencedir.
Kira artışı ticari kiralarda nasıl hesaplanır?
Ticari kiralarda kira artış oranı ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Sözleşmede belirlenen artış oranı ÜFE’nin üzerinde ise, kiracı indirim talep edebilir.
Kira artışı kuralları:
- Konut kiralarında: TÜFE 12 aylık ortalama (üst sınır)
- Ticari kiralarda: ÜFE 12 aylık ortalama (üst sınır)
- Sözleşmede oran belirtilmemişse: Hakim tarafından hakkaniyete uygun oran belirlenir
- 5 yıl dolmadan uyarlama davası: Olağanüstü şartların değişmesi halinde mümkün
Örnek: Yıllık ÜFE ortalaması %30 ise, ticari kira artış oranı azami %30 olabilir. Sözleşmede %40 yazıyorsa kiracı %30’a indirim talep edebilir.
Tahliye taahhüdü nasıl düzenlenmeli?
Tahliye taahhüdü, kiracının ileri tarihli boşaltma sözüdür. Noter onaylı veya imzası ikrar edilmiş olmalıdır. Aksi halde geçersizdir.
Geçerli tahliye taahhüdü şartları:
- Kira sözleşmesinden ayrı bir belge olarak düzenlenmeli
- Noter onaylı veya imzası ikrar edilmiş olmalı
- Taahhüt tarihi açıkça belirtilmeli
- Boşaltma tarihi net olarak yazılmalı
- Kiracı tarafından baskı altında olmadan verildiği anlaşılmalı
Tahliye taahhüdü, kiracının kira sözleşmesini sona erdirme taahhüdüdür. Kiraya veren, taahhüde dayanarak doğrudan icra yoluyla tahliye talep edebilir.
Uyarlama davası ne zaman açılabilir?
Olağanüstü durumlarda (ekonomik kriz, döviz artışı, deprem gibi) kira bedelinin uyarlanması talep edilebilir (TBK m. 138). Mahkeme, hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Uyarlama davası şartları:
- Sözleşme yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum olmalı
- Bu durum taraflardan kaynaklanmamalı
- Durumun değişmesi borçludan ifayı beklemeyi hakkaniyete aykırı kılmalı
- Borçlu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutmuş olmalı
Uyarlama davası, özellikle döviz kuru dalgalanmaları ve yüksek enflasyon dönemlerinde sıkça başvurulan bir yoldur.
Ticari kira sözleşmesi süresi ne kadardır?
Ticari kira sözleşmeleri 5 yıl süreyle yapılabilir. Süre sonunda kiracı yenileme talebinde bulunabilir. Kiraya veren, haklı sebep olmadan yenilemeyi reddedemez.
Sözleşme süresine ilişkin kurallar:
- 5 yıl sonunda kiracının yenileme hakkı doğar
- Kiraya veren, kendi kullanım ihtiyacı veya yeniden inşa gibi haklı sebeplerle yenilemeyi reddedebilir
- Kiracı, süre sonunda aynı koşullarla kira ilişkisini sürdürebilir
- Fesih bildirimi, süre sonundan en az 3 ay önce yapılmalıdır
Ticari kira sözleşmesi imzalamadan önce bir avukata danışmak, ilerideki uyuşmazlıkları önler. Özellikle kefalet, kira artışı ve tahliye taahhüdü maddeleri dikkatle incelenmelidir.