Kira artış oranı, konut ve ticari kiralarda farklı kurallara tabidir. 2026 yılında geçerli olan düzenlemeleri bilmek, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkları önler. TBK m. 344, kira artışının üst sınırını belirler ve bu sınırın aşılması halinde kiracıya indirim talep etme hakkı tanır.
Konut kirası artışı 2026 yılında nasıl hesaplanır?
Konut kiralarında artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede belirlenen oran bu sınırdan yüksekse, kiracı daha düşük oran talep edebilir. 2026 yılı için kanuni artış sınırı %25 olarak uygulanmaktadır (TBK m. 344/3, geçici düzenleme).
Konut kirası artış hesaplama formülü:
Yeni Kira = Eski Kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100)
Örnek: Mevcut kira 10.000 TL, TÜFE 12 aylık ortalama %30 ise azami yeni kira 13.000 TL olabilir. Ancak %25 kanuni sınır uygulanıyorsa azami 12.500 TL’dir.
Kiracı, sözleşmede belirtilen oran kanuni sınırdan yüksekse, kira ödemesini kanuni sınıra göre yapabilir. Kiraya verenin bu durumda itiraz hakkı sınırlıdır.
Ticari kira artışı nasıl hesaplanır?
Ticari kiralarda artış ÜFE (Yİ-ÜFE) 12 aylık ortalamasına tabidir. 5 yıl dolmadan kira artışı ancak sözleşmede kararlaştırılan oranda yapılır. 5 yıl sonunda kira tespit davası açılabilir (TBK m. 344/2).
Ticari kira artış hesaplama formülü:
Yeni Kira = Eski Kira × (1 + ÜFE 12 aylık ortalama / 100)
Örnek: Mevcut kira 15.000 TL, ÜFE 12 aylık ortalama %35 ise azami yeni kira 20.250 TL olabilir. Sözleşmede %25 yazıyorsa, kiracı bu oranı talep edebilir; ancak sözleşmede %50 yazıyorsa kiracı ÜFE sınırı olan %35’e indirim talep edebilir.
Ticari kiralarda sözleşme serbestisi daha geniştir ancak kanuni üst sınır yine de bağlayıcıdır. Kiracı, sözleşmedeki oran kanuni sınırı aşıyorsa, ödemeyi kanuni sınıra göre yapma hakkına sahiptir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kiraya veren veya kiracı, 5 yıl sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açabilir. Mahkeme, emsal kiraları ve ekonomik koşulları dikkate alarak karar verir.
Kira tespit davası şartları:
- Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olmalı
- Taraflar yeni kira bedelinde anlaşamamış olmalı
- Dava, kira dönemi sonundan en az 30 gün önce açılmalı
Mahkeme, emsal kira bedellerini, bölgenin ekonomik koşullarını ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirler.
Uyarlama davası hangi durumlarda açılabilir?
Olağanüstü ekonomik değişiklikler (döviz kuru, enflasyon) kira bedelini aşırı derecede etkilemişse uyarlama davası açılabilir (TBK m. 138). Mahkeme hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Uyarlama davası şartları:
- Sözleşme yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum olmalı
- Bu durum taraflardan kaynaklanmamalı
- Durumun değişmesi borçludan ifayı beklemeyi hakkaniyete aykırı kılmalı
- 5 yıllık süre dolmamış olsa bile uyarlama talep edilebilir
Uyarlama davası, özellikle yüksek enflasyon ve döviz kuru dalgalanmaları dönemlerinde sıkça başvurulan bir hukuki yoldur.
2026 yılı özel düzenlemesi nedir?
2026 yılı için konut kiralarında kanuni artış sınırı %25 olarak uygulanmaktadır. Bu sınır, TÜFE ortalamasının altında kalıyorsa geçerlidir. Ticari kiralarda ise ÜFE sınırı uygulanmaya devam eder. Kira artışında yasal sınırlara uymak, hem kiracı hem de kiraya veren için uyuşmazlığı önler ve olası davaların önüne geçer.